ASTM E1527-21 | Đánh Giá Hiện Trạng Môi Trường Giai Đoạn I

Phase I Environmental Site Assessment (ESA) là gì?

Phase I ESA là một quá trình đánh giá không xâm lấn (không lấy mẫu), nhằm đưa ra nhận định về khả năng tồn tại rủi ro môi trường tại một khu đất nhất định. Mục tiêu chính của ESA Giai đoạn I là xác định xem các hoạt động hiện tại hoặc trong quá khứ tại khu đất, các khu liền kề hoặc lân cận có gây ra, hoặc có khả năng gây ra Điều kiện Môi trường Được Nhận Diện (Recognized Environmental Condition - REC) hay không. Quy trình đánh giá này tuân thủ theo tiêu chuẩn ASTM E1527-21 hiện hành.

REC được hiểu là sự hiện diện, hoặc khả năng có sự hiện diện của chất thải nguy hại hoặc sản phẩm dầu mỏ do sự rò rỉ gây ra. Điều này có thể ảnh hưởng đến giá trị, khả năng sử dụng và làm phát sinh trách nhiệm môi trường đối với khu đất.

Ngoài REC, Phase I ESA còn xác định các điều kiện liên quan khác như:

• CREC (Controlled REC): Là REC đã được xử lý, nhưng khu đất vẫn bị giới hạn mục đích sử dụng (thường do có biện pháp kỹ thuật hoặc quy định hành chính gắn liền với thư xác nhận như NFA – No Further Action, NFR – No Further Remediation hoặc Giấy chứng nhận hoàn tất xử lý môi trường).
• HREC (Historical REC): Là điều kiện môi trường được ghi nhận trong quá khứ nhưng đã được xử lý đầy đủ và không còn hạn chế sử dụng nữa.

Khi nào cần thực hiện Phase I ESA?

Phase I ESA thường được yêu cầu trong các giao dịch bất động sản thương mại, cụ thể là:

• Mua lại bất động sản
• Bán bất động sản
• Tái tài trợ
• Tái bảo hiểm

Thông thường, ngân hàng hoặc cơ quan nhà nước sẽ yêu cầu thực hiện Phase I ESA trước khi phê duyệt khoản vay hoặc giao dịch. Thực hiện ESA Giai đoạn I sớm sẽ giúp bên liên quan nắm rõ các vấn đề môi trường có thể ảnh hưởng đến giá trị hoặc tính khả thi của dự án.

Các tiêu chuẩn và quy định liên quan

Phase I ESA hiện được thực hiện theo một trong hai tiêu chuẩn:

• ASTM E1527-21: Dành cho bất động sản thương mại/đô thị.
• ASTM E2247-23: Dành cho đất rừng hoặc khu vực nông thôn, đất chưa phát triển.

Ngoài ra, Phase I ESA cũng giúp đáp ứng yêu cầu của Đạo luật CERCLA (Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act) về Điều tra thích hợp (All Appropriate Inquiry - AAI) để chủ đất có thể được miễn trách nhiệm môi trường (Landowner Liability Protections - LLP).

Các nội dung chính của Phase I ESA

• Xem xét hồ sơ pháp lý và lịch sử: Kiểm tra các tài liệu và cơ sở dữ liệu liên quan đến lịch sử sử dụng khu đất và các khu vực lân cận để nhận diện nguy cơ môi trường.
• Khảo sát hiện trường: Quan sát trực quan khu đất và khu vực xung quanh nhằm phát hiện các dấu hiệu như chất nguy hại, lưu trữ chất thải, bồn chứa, rò rỉ, thực vật chết, mùi lạ…
• Phỏng vấn: Trao đổi với chủ đất, người đang sử dụng và chính quyền địa phương để thu thập thông tin bổ sung.
• Đánh giá nguy cơ xâm nhập khí độc (VES): Xem xét khả năng hơi độc từ các hợp chất hữu cơ dễ bay hơi (VOC), hydrocarbon dầu mỏ… thẩm thấu vào khu đất.
• Lập báo cáo: Tổng hợp kết quả, nhận định tình trạng môi trường khu đất, và đưa ra khuyến nghị nếu được yêu cầu (khuyến nghị không bắt buộc theo tiêu chuẩn ASTM).

Các hạng mục mở rộng (Không bắt buộc theo ASTM) – Business Environmental Risks (BERs):

Các yếu tố có thể được đưa vào ESA theo yêu cầu doanh nghiệp:

• Khảo sát trực quan amiăng
• Khảo sát chì trong sơn
• Kiểm tra nấm mốc
• Kiểm tra tài liệu về radon
• Kiểm tra chì trong nước uống
• Kiểm tra dữ liệu vùng đất ngập nước
• Xem xét bản đồ vùng lũ
• Kiểm tra lịch sử khai thác dầu khí
• Đánh giá vùng động đất
• Kiểm tra khu vực sinh vật quý hiếm
• Tài liệu về di tích lịch sử, khảo cổ

Tiêu chuẩn tham khảo:

• ASTM E1527-21: Thực hành tiêu chuẩn cho ESA Giai đoạn I
• ASTM E2247-23: Dành cho đất rừng/nông nghiệp
• ASTM E1903: ESA Giai đoạn II
• ASTM E2600: Đánh giá nguy cơ xâm nhập hơi độc (Vapor Encroachment Conditions)

Để biết thêm chi tiết về tiêu chuẩn và quy định áp dụng, vui lòng tham khảo tài liệu chính thức từ ASTM.